不動産の競売の際に用いられる指標に、売却基準価額と買受可能価額があります。
売却基準価額と買受可能価額の違いについて紹介します。
売却基準価額とは?
売却基準価額とは、不動産の競売の際に基準となる金額のことをいいます。
どうやって売却基準価額が決定されるのかというと、裁判所が評価人の評価に基づいて決定します。
競売が申し立てられると、評価人は裁判所の執行官と一緒に対象となる不動産に赴き調査を行います。
評価人は、不動産鑑定士など不動産に詳しい専門家が務めます。
その調査結果である評価書を元に、裁判所が売却基準価額を決定するのです。
裁判所は、評価書以外にも現況調査報告書や不動産登記簿謄本なども併せて審査します。
審査では対象となる不動産の権利関係が反映されているか、評価方法が適正かつ正しく査定されているのか等もチェックされます。
売却基準価額は、市場価格とは異なります。
そもそも競売は、住宅ローンの返済が滞った場合に抵当権を持っている銀行などの金融機関が裁判所に申し立てて強制的に不動産を売却し債権を回収するために行います。
一般的な不動産の売買では、購入を希望している人は内覧をして中を確認してから購入を決めます。
しかし、競売物件の場合には内覧を行うことができません。
それに不動産に隠れた瑕疵が見つかった場合なども買主は保障を受けられない仕組みになっています。
また、立ち退きをめぐってトラブルになることもあります。
そういった事情に鑑み、売却基準価額は市場価格より3割から5割程度安く設定されています。
買受可能価額とは?
買受可能価額とは、不動産の競売において売却基準価額から20%分を控除した金額のことをいいます。
売却基準価額が2000万円とすると、買受可能価額は1600万円になります。
不動産の競売では、買受可能価額以上でないと入札を行うことができません。
買受可能価額以下の金額で入札した場合には、無効となってしまいます。
なぜ、このような買受可能価額が設定されているかというと、競売をスムーズに完了させるためです。
平成17年以前の制度では、不当に安い金額での売買を避けるために最低基準額のみ設定されていました。
最低基準額以上でないと入札することができなかったのです。
しかし、誰も入札する人がいないと金額を見直して再度募集する必要があったため非常に手間でした。
その手間を省くため、評価よりも2割安い金額から入札ができるようにと買受可能価額が設けられたのです。
売却基準価額と買受可能価額の違い
売却基準価額は、裁判所が評価人の評価に基づいて決定した不動産の評価額です。
買受可能価額は、売却基準価額の8割の金額になります。
まとめ
不動産の競売では、裁判所が決定した売却基準価額が購入の目安となります。
買受可能価額は売却基準価額の8割の金額で、購入希望者は買受可能価額以上の金額から入札を行うことができます。
